Η προκαταβολή (ή «προκαταβολικό ποσό») είναι ένα συνηθισμένο στοιχείο στη σύναψη συμβάσεων αγοράς ακινήτου. Ωστόσο, σε περίπτωση ακύρωσης της συμφωνίας, τίθεται το ερώτημα: πότε και πώς επιστρέφεται το ποσό αυτό;
-
Πότε δικαιούστε επιστροφή προκαταβολής
-
Ποιες είναι οι νόμιμες υποχρεώσεις και των δύο μερών
-
Τι να κάνετε αν ο πωλητής αρνείται την επιστροφή
Νομικό πλαίσιο – Τι προβλέπει ο Αστικός Κώδικας
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 389-401), η προκαταβολή μπορεί να θεωρηθεί:
-
Προκαταβολή ως διακανονισμός (άρθρο 398 ΑΚ):
-
Αν η συμφωνία δεν ολοκληρωθεί λόγω του πωλητή (π.χ. αν δεν μπορεί να παραδώσει το ακίνητο), ο αγοραστής δικαιούται επιστροφή διπλάσιου ποσού.
-
Αν η συμφωνία ακυρωθεί από τον αγοραστή, ο πωλητής μπορεί να κρατήσει την προκαταβολή ως αποζημίωση.
-
-
Μεροκάματο (άρθρο 399 ΑΚ):
-
Αν η προκαταβολή δόθηκε ως βεβαίωση της συμφωνίας, τότε:
-
Αν ο αγοραστής αποσυρθεί, χάνει το ποσό.
-
Αν ο πωλητής αποσυρθεί, οφείλει να επιστρέψει διπλάσιο.
-
-
Πότε Δικαιούστε Επιστροφή Προκαταβολής;
Α) Ο πωλητής δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του
-
Παραδείγματα:
-
Δεν έχει τα απαραίτητα έγγραφα (π.χ. οικοδομική άδεια, χωρίς διαμερίσματα).
-
Το ακίνητο έχει κρυφά ελαττώματα ή υποθήκες.
-
Αλλάζει γνώμη και αρνείται να υπογράψει τη συμβολαιογραφική πράξη.
-
Δικαίωμα αγοραστή: Επιστροφή πλήρους ποσού + ενδεχομένως διπλάσιο, αν υπάρχει σχετική ρήτρα.
Β) Η ακύρωση οφείλεται σε εξωγενείς παράγοντες
-
Παραδείγματα:
-
Το ακίνητο καταστράφηκε (π.χ. από πυρκαγιά) πριν την ολοκλήρωση της αγοράς.
-
Ο αγοραστής δεν πήρε την απαιτούμενη στεγαστική πίστωση (αν υπάρχει ρήτρα αναλυτικής συνθήκης).
-
Δικαίωμα αγοραστή: Επιστροφή όλου του ποσού, εκτός αν η σύμβαση προβλέπει κάτι διαφορετικό.
Γ) Ο αγοραστής αλλάζει γνώμη
-
Αν δεν υπάρχει νόμιμος λόγος, ο πωλητής μπορεί να κρατήσει την προκαταβολή ως αποζημίωση.
-
Αν υπάρχει ρήτρα αναλυτικής συνθήκης, μπορεί να επιστραφεί με έκπτωση.
Τι Να Κάνετε Αν Ο Πωλητής Αρνείται Την Επιστροφή;
-
Επικοινωνία με Δικηγόρο:
-
Έλεγχος της σύμβασης για νομικές ρήτρες.
-
Επίσημη ειδοποίηση με γραπτή επιστολή.
-
-
Καταγγελία στον Συνήγορο του Καταναλωτή (αν ο πωλητής είναι επαγγελματίας).
-
Αγωγή στο Πρωτοδικείο:
-
Αξίωση για επιστροφή χρημάτων + τόκους.
-
Αν υπάρχει κακή πίστη, αξίωση για πρόσθετη αποζημίωση.
-
Συμβουλές για Ασφαλείς Συναλλαγές
✔️ Συμβολαιογραφική σύμβαση: Να αναφέρονται ρητά οι όροι επιστροφής.
✔️ Αποδεικτικά εγγράφα: Πάντα να ζητάτε αποδείξεις για την καταβολή χρημάτων.
✔️ Ρήτρα αναλυτικής συνθήκης: Να ορίζει πότε επιστρέφεται το ποσό.
Η επιστροφή προκαταβολής εξαρτάται από τους όρους της σύμβασης και το νομικό πλαίσιο. Αν ο πωλητής δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, έχετε δικαίωμα πλήρους επιστροφής. Σε αντίθετη περίπτωση, μπορεί να χάσετε το ποσό. Γι’ αυτό είναι σκόπιμο πριν προβείτε σε ανίστοιχες ενέργειες να συμβουλευτείτε έναν έμπειρο και ικανό δικηγόρο πριν υπογράψετε, ώστε τα συμβόλαια να έχουν σαφείς όρους και ρήτρες.
