Μεταβίβαση ακινήτου με χρέη στην εφορία

Η μεταβίβαση ακινήτου που φέρει χρέη προς το Δημόσιο (εφορία, ασφαλιστικοί φορείς) είναι ένα πολύπλοκο ζήτημα. Η βασική αρχή είναι ότι τα χρέη ακολουθούν το ακίνητο, αλλά υπάρχουν σημαντικές εξαιρέσεις και διαδικασίες που πρέπει να γνωρίζουν και οι δύο πλευρές.

Βασικές νομικές αρχές

Αδυναμία μεταβίβασης χωρίς άρση ενστάσεων

Σύμφωνα με τον Ν.4174/2013 (Αρθρο 20), η μεταβίβαση ακινήτου που έχει τεθεί υπό ένσταση (κατασχεμένο) είναι σχεδόν αδύνατη μέχρι να ρυθμιστεί το χρέος ή να αρθούν οι ενστάσεις.

Ευθύνη αγοραστή

Ο αγοραστής κινδυνεύει με:

• Διατήρηση χρέους στο ακίνητο μετά την αγορά.

• Κατάσχεση από πιστωτές του προηγούμενου ιδιοκτήτη.

• Ακύρωση συναλλαγής σε περιπτώσεις κακής πίστης.

Πρακτικές περιπτώσεις & λύσεις

Περίπτωση 1: Μεταβίβαση πριν την κατάσχεση

Αν το ακίνητο δεν έχει τεθεί υπό ένσταση ακόμη:

• Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει βεβαίωση χρεών από την εφορία.

• Μπορεί να συμφωνηθεί η κράτηση ποσού από την τιμή πώλησης για ρύθμιση χρεών.

• Ο/η Συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγξει για ενστάσεις.

Περίπτωση 2: Μεταβίβαση μετά την κατάσχεση

Αν υπάρχουν ηλεκτρονικές ενστάσεις:

• Απαιτείται προηγούμενη άρση των ενστάσεων.

• Δυνατότητα εκκαθάρισης χρέους μέσω κρατήσεως από την τιμή πώλησης.

• Εφαρμογή του άρθρου 49 του Ν.4305/2014 για ρύθμιση.

Σημαντικές διατάξεις

Άρση ενστάσεων για μεταβίβαση (Ν.4174/2013)

• Παράγραφος 5 του άρθρου 20: Επιτρέπει την άρση προσωρινά για μεταβίβαση, με κράτηση ποσού.

• Απαίτηση πληρωμής ή ρύθμισης του 50% του χρέους για άρση.

Προστασία αγοραστή (Αρθρο 973 ΑΚ)

Ο αγοραστής που αγνόησε την ύπαρξη χρέους με καλή πίστη μπορεί:

• Να ασκήσει αγωγή εγγυήσεως κατά του πωλητή.

• Να ζητήσει μείωση της τιμής ή ακύρωση συμβολαίου.

Πρακτικός οδηγός για ασφαλείς συναλλαγές

Για τον αγοραστή

1. Αίτηση για Πιστοποιητικό Ενστάσεων από το myProperty.

2. Απαιτήστε βεβαίωση από τον πωλητή για απουσία χρεών.

3. Κρατήστε ποσό στην τράπεζα μέχρι την άρση όλων των ενστάσεων.

Για τον πωλητή

1. Λήψη Εκκαθαριστικού από την εφορία πριν από τη συναλλαγή.

2. Χρήση κρατήσεως από την τιμή πώλησης για άμεση ρύθμιση.

3. Σύναψη ρύθμισης πριν από τα συμβόλαια.

Η μεταβίβαση ακινήτου με χρέη στην εφορία είναι δυνατή αλλά απαιτεί:

• Προσεκτικό προηγούμενο έλεγχο.

• Σωστή ρύθμιση χρεών πριν ή κατά τη συναλλαγή.

• Συμβολαιογραφική συμβολή για την εφαρμογή των νόμων.

Πάντα συμβουλευτείτε συμβολαιογράφο και λογιστή πριν από οποιαδήποτε συναλλαγή ακινήτου με γνωστά ή ύποπτα χρέη.